IIQ24 roku - Jak mocno spadną ceny mieszkań w Katowicach?

II kwartał 2024 roku - Jak mocno spadną ceny mieszkań w Katowicach i miastach aglomeracji śląskiej?

Jak mocno spadną ceny mieszkań w Katowicach i miastach aglomeracji śląskiej? To pytanie zadają sobie wszyscy, którzy obserwują szaleństwo na rynku nieruchomości oraz ci, którzy w planach mają zakup własnego mieszkania. Czy założenie jest słuszne? Czy ceny spadną? A może będą dalej rosnąć? Co wydarzyło się w II kwartale 2024 roku i jaki będzie mieć to wpływ na przyszłość?

Narodowy Bank Polski przekazał kolejne dane za II kwartał 2024 roku. Badaniem są objęte miasta: Katowice, Będzin, Bytom, Chorzów, Czeladź, Dąbrowa Górnicza, Gliwice, Jaworzno, Mikołów, Mysłowice, Piekary Śląskie, Ruda Śląska, Siemianowice Śląskie, Sosnowiec, Świętochłowice, Tychy i Zabrze. W badaniu są brane pod uwagę ceny ofertowe oraz ceny transakcyjne.

Kolejna magiczna bariera ceny została przekroczona!

W Katowicach na rynku pierwotnym została przekroczona cena 11 000 zł za jeden metr kwadratowy. Ostatnia analogiczna sytuacja miała miejsce w IV kwartale 2023 roku, kiedy cena przekroczyła 10 000 złotych. Wzrosty obserwowano w porównaniu do I kwartału br. oraz do analogicznego okresu roku ubiegłego a dotyczyły najpopularniejszych metraży mieszkań, czyli do 80 mkw. Warto zwrócić uwagę, że segment popularny mieszkań to blisko 70% wszystkich mieszkań, które zostały sprzedane. Średnia cena na rynku pierwotnym w Katowicach wyniosła 11 508 zł za mkw.

Na rynku wtórnym w Katowicach, sytuacja była bardzo podobna. Porównując ceny do ubiegłego roku, odnotowaliśmy wzrosty, ale porównując do pierwszego kwartału bieżącego roku, ceny były dość stabilne. Średnia cena na rynku wtórnym w Katowicach wyniosła 7 536 zł za mkw.

Jak dużo można kupić na rynku nieruchomości za przeciętne wynagrodzenie?

Jeszcze 10 lat temu, w II kwartale 2014 roku, średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku pierwotnym w Katowicach wyniosła 4 974 zł a na rynku wtórnym 3 339 zł. Dziś te ceny są wyższe o 231% i 226%. Oznacza to, że mieszkania zdrożały ponad dwukrotnie.

Nieco inaczej sprawa wygląda, kiedy odniesiemy się do naszych zarobków czyli do siły nabywczej pieniądza. Dziesięć lat temu, za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw, można było kupić na rynku pierwotnym w Katowicach 1 mkw mieszkania. Dzisiaj, za te same wynagrodzenie, kupimy 0,8 mkw mieszkania. Łatwo policzyć, że przez ostatnie 10 lat, ceny rosły szybciej niż wynagrodzenia i są one wyższe o 25%.

Podobny wzrost miał miejsce na rynku wtórny w Katowicach. Jeszcze dziesięć lat temu, za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw, można było kupić na rynku wtórnym w Katowicach 1,6 mkw mieszkania. Dziś jest to 1,3 mkw mieszkania.

Czy i kiedy spadną ceny mieszkań w Katowicach?

W najbliższej perspektywie kilku lat, nie zanosi się na to, aby ceny spadły. Aby to mogło się wydarzyć, musielibyśmy spełnić kilka kryteriów, które nie gwarantują obniżenia cen.

W dalszym ciągu mamy ogromną ilość mieszkań, których właściciele boją się wynajmować, ze względu na obowiązujące w Polsce przepisy. Dziś nieuczciwy lokator, który przestanie płacić za cudze mieszkanie, może w nim mieszkać nawet przez 3 lata, na koszt właściciela. Opłaty administracyjne do spółdzielni, gaz, prąd, woda – to koszty, które przez ten okres będzie musiał ponosić właściciel, zanim odzyska swoje mieszkanie. Gdyby ustawodawca zmodyfikował przepisy, które nie stawiałyby najemców w uprzywilejowanej pozycji, można liczyć na impuls w kierunku wyhamowania cen mieszkań.

Niezwykle istotnym aspektem jest też fakt, że polityka mieszkaniowa ze strony ustawodawcy, raczej pobudzała popyt. Niezliczone programy mieszkaniowe są tego najlepszym przykładem. Spowodowały one tylko i wyłącznie wzrost cen mieszkań.

Obowiązujące przepisy, wśród których poruszają się więksi i mniejsi deweloperzy powodują, że samo dopięcie inwestycji od strony formalnej, trwa dłużej niż sama budowa i oddanie mieszkań. Skrócenie drogi formalnej, prowadzącej do uzyskania pozwolenia na budowę, może stać się impulsem do tego, aby na rynku pojawiło się więcej nowych mieszkań.

Obniżenie cen energii elektrycznej oraz opłat związanych z jej zużyciem, może wpłynąć pozytywnie na koszt produkcji mieszkań. Produkcja betonu to jeden z elementów procesu budowlanego, który zużywa ogromne ilości energii.

Podsumowanie

W najbliższych kilku latach, nie możemy liczyć na znaczny spadek cen mieszkań.