Polska w czołówce najdroższych kredytów w Europie – sprawdź, kto ma lepiej
W latach 2022–2023 koszt kredytów hipotecznych w Europie znacząco wzrósł na skutek podwyżek stóp procentowych banków centralnych. W 2024 r. średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w strefie euro sięgało ok. 3,7%, podczas gdy w krajach UE poza strefą euro było znacznie wyższe – średnio ok. 5,8% (źródło: hypo.org). Pomiędzy poszczególnymi państwami występują jednak duże różnice. Kraje Europy Środkowo-Wschodniej (np. Polska, Węgry, Rumunia oraz państwa bałtyckie) odnotowują najwyższe średnie oprocentowania, często 6–8%, ze względu na wyższą inflację i stopy krajowe oraz wysokie marże bankowe (źródło: totalmoney.pl oraz totalmoney.pl). Natomiast w wielu krajach strefy euro (np. w Europie Zachodniej) przeciętne oprocentowanie nowych hipotek wynosi 3–4%, m.in. dzięki niższym marżom i popularności kredytów o stałym oprocentowaniu zaciągniętych przy wcześniejszych, niższych stopach (źródło: totalmoney.pl oraz totalmoney.pl).
Istotny wpływ na koszt kredytu ma rodzaj oprocentowania: stałe czy zmienne. Poniższa tabela przedstawia przybliżone średnie oprocentowania kredytów hipotecznych o stałej stopie oraz o zmiennej stopie procentowej w krajach Unii Europejskiej (na podstawie najnowszych dostępnych danych z 2024 i początku 2025 roku). Podano również źródła danych – w większości są to statystyki banków centralnych (w tym Europejskiego Banku Centralnego) oraz oficjalne raporty finansowe.
Średnie oprocentowanie – kredyty stałe vs. zmienne (2024/25)
Kraj | Średnie oprocentowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem | Średnie oprocentowanie kredytów ze zmiennym oprocentowaniem | Źródło danych |
|---|---|---|---|
Austria | ok. 3,9% (dominują kredyty stałe) | ok. 4,3% (stopa zmienna EURIBOR + marża) * | EBC (średnio 3,94% w 07.2024) |
Belgia | ~3,4% (niemal wszystkie nowe kredyty są stałe) | ~3,4% (zmienne niemal nieużywane) | EBC (średnio 3,41% w 07.2024) |
Bułgaria | ~2,5% (wiele kredytów o stałym kursie walutowym) | ~2,5% (wiążą się z niską stopą bazową BNB) * | Bank Bułgarii/EBC (średnio 2,53%) |
Chorwacja | ~3,8% (euro, częste stałe 5–10 lat) | ~3,8% (EURIBOR + marża, zbliżone poziomy) | EBC (średnio 3,75%) |
Cypr | ~4,3% (część kredytów stałych) | ~4,8% (zmienne powiązane z EURIBOR) * | EBC (średnio 4,33%) |
Czechy | ~5,0% (typowo stała stopa na 5+ lat) | ~5,0% (zmienne <15% nowych kredytów, niewiele niższe) | CNB/EBC (średnio 4,88% w 07.2024) |
Dania | ok. 5,0% (stałe 20–30 lat, II kw. 2024) | ok. 3,4–4,0% (zmienne, roczne F1/F3) | Danmarks Natlbank (3,42%) |
Estonia | ~5,5% (dominują kredyty zmienne EURIBOR) | ~5,5% (EURIBOR + wysoka marża banku) | EBC (średnio 5,53%) |
Finlandia | ~4,1% (nieliczne stałe, zbliżony poziom) | 4,3% (niemal wszystkie kredyty zmienne) | Bank Finlandii (nowe kredyty ~4,3%) |
Francja | ~3,8% (prawie 100% nowych hipotek ma stałe oprocent.) | (brak – kredyty zmienne marginalne) | Banque de France (3,81% w II kw. 2024) |
Grecja | ~3,9% (wzrost udziału stałych ofert) | ~4,5% (część kredytów powiązana z EURIBOR) * | Bank Grecji/EBC (średnio 3,87%) |
Hiszpania | 3,42% | 3,07% | INE, maj 2024 ine.es (średnie stawki początkowe) |
Holandia | ~3,6% (stała stopa ≥10 lat) | ~5,1% (zmienna ≤1 rok) | EMF Q2 2024 |
Irlandia | ~3,0–3,5% (przeważają stałe oferty) | ~4,5% (zmienne i trackery ECB) | CBI (79% nowych to stałe ~3%, zmienne ~4–5%) |
Litwa | ~5,3% (dużo kredytów zmiennych) | ~5,6% (EURIBOR + marże ok.1%) | EBC (średnio 5,36%) |
Łotwa | ~5,5% (większość kredytów zmiennych) | ~5,7% (EURIBOR + marże wysokie) | EBC (średnio 5,68%) |
Luksemburg | ~3,9% (znaczny udział stałych hipotek) | ~4,0% (część zmiennych, podobny poziom) | EBC (średnio 3,95%) |
Malta | ~2,2% (najtańsze kredyty w UE, gł. stałe) | (nieliczne – dominują stałe oferty) | EBC (średnio 2,19% – najniżej w UE) |
Niemcy | ~3,8% (przeważają długookresowe stałe) | (zmienne <10% rynku, ok. 4–4,5%) | Deutsche Bundesbank (~3,85% Q1’24) |
Polska | ~7,5% (stałe – oferty 5-letnie) | ~8,1% (zmienne WIBOR + marża ~2 p.p.) | NBP/raporty (2025: stałe ~7,1–7,9%, zmienne 7,55–8,65%) |
Portugalia | ~3,0–3,5% (stałe – popularne oferty banków) | 4,48% (zmienne ≤1 rok, II kw. 2024) | BdP/EMF (zmienne 4,48% Q2’24) |
Rumunia | ~5,0% (stałe średnioterminowe) | 7,6% (zmienne RON – najwyższe koszty) | BNR/EMF (Q2’24: stałe ~5%, zmienne 7,6%) |
Słowacja | ~4,2% (większość kredytów z krótką stałą stopą) | ~4,8% (część zmiennych/krótkookresowych EURIBOR) * | NBS/EBC (średnio 4,19%) |
Słowenia | ~3,6% (dominują stałe lub 10-letnie) | ~4,0% (zmienne mniej popularne) * | Bank Słowenii/EBC (średnio 3,61%) |
Szwecja | 3,1% (stałe >5 lat) | 4,0% (zmienne <1 rok) | Finansinspektionen (VI.2024) |
Węgry | ~6,5% (stałe 5–10 lat; ~6–7% śr.) | (brak nowych – zmienne wyeliminowano, THM cap) | MNB (2024: śr. 6–7% dzięki „kamatstop”) |
Włochy | 2,9% (stałe – TAN 20/30 lat) | 4,06% (zmienne – TAN) | MutuiOnline, 2024 |
Źródła skrótów: EBC – Europejski Bank Centralny; dane krajowe – banki centralne i urzędy statystyczne poszczególnych państw; EMF – European Mortgage Federation (raporty kwartalne); * – wartości przybliżone lub brak danych (segment marginalny).
Różnice regionalne i trendy
Zestawienie ukazuje wyraźny podział regionalny. W krajach strefy euro oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych grupuje się przeważnie w przedziale 3–4%. Najniższe średnie stawki odnotowano na Malcie (ok. 2,2%) oraz w Bułgarii (ok. 2,5%) (źródło: totalmoney.pl oraz totalmoney.pl) – wynika to m.in. z niższych lokalnych stóp bazowych i specyfiki rynku (Bułgaria utrzymuje sztywne powiązanie waluty z euro, a w Malcie historycznie obowiązywały niższe marże bankowe). Z kolei w dużych gospodarkach eurolandu – takich jak Francja, Belgia, Niemcy – przeciętne oprocentowanie nowych hipotek wynosi około 3,5–4% (źródło: totalmoney.pl oraz totalmoney.pl) i są to prawie wyłącznie kredyty o stałym oprocentowaniu. We Włoszech dominacja kredytów stałych (99% nowo udzielanych) sprawiła, że ich oprocentowanie w 2024 r. było znacznie niższe (średnio ok. 2,9%) niż kredytów ze zmienną stopą (ok. 4,1%) (źródło: creditnews.it) – klienci masowo refinansowali zadłużenie na stałe stopy w okresie niskich stóp procentowych, chroniąc się przed podwyżkami. Podobnie w Irlandii nowe oferty stałoprocentowe (ok. 3%) zyskały przewagę nad zmiennymi, mimo że znaczna część starszych kredytów w portfelach banków to jeszcze tzw. trackery o stopie powiązanej z stopą ECB (ich oprocentowanie wzrosło do ok. 5,5% w 2024 r.) (źródło: centralbank.ie oraz centralbank.ie).
Na przeciwległym biegunie plasują się kraje Europy Środkowo-Wschodniej poza strefą euro. Polska, Węgry i Rumunia mają najdroższe hipoteczne w UE – średnio 7–8% dla nowych kredytów (źródło: totalmoney.pl oraz totalmoney.pl). W Polsce w lipcu 2024 r. przeciętne oprocentowanie nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych wynosiło ok. 7,9% (źródło: bankier.pl). Rodzime banki oferowały co prawda 5-letnie stopy stałe (~7,1–7,9%), jednak nadal ~30% nowych umów stanowiły kredyty ze zmiennym WIBOR, których oprocentowanie przekraczało 8% (źródło: mortgageblog.pl). Podobnie na Węgrzech oprocentowanie hipotek spadło wprawdzie z dwucyfrowych szczytów w 2022 r., lecz w 2024 r. wciąż wynosiło średnio około 6–7% (źródło: tudastar.money.hu). Co istotne, w węgierskim sektorze bankowym całkowicie wyeliminowano klasyczne kredyty o zmiennej stopie (rząd i banki wprowadziły kamatstop – limit stopy RRSO), więc nowe finansowanie odbywa się na podstawie stałych stóp procentowych (zazwyczaj okresowo stałych na 5–10 lat) (źródło: tudastar.money.hu oraz tudastar.money.hu). Rumunia również notuje bardzo wysoki koszt kredytu – oprocentowanie nowych pożyczek mieszkaniowych sięgało ~7,3% latem 2024 (źródło: bankier.pl). Przy tym występuje duża różnica między kredytami o stałej stopie (często subwencjonowanymi, średnio ok. 5%) a zmiennoprocentowymi, opartymi o stawkę ROBOR – te ostatnie kosztowały przeciętnie ponad 7,5% (źródło: hypo.org).
Warto zwrócić uwagę na państwa bałtyckie (Litwa, Łotwa, Estonia), które mimo członkostwa w strefie euro odznaczają się jednymi z najwyższych stawek w Eurolandzie (ok. 5,3–5,7%) (źródło: totalmoney.pl oraz totalmoney.pl). Powodem są tu wysokie marże kredytowe – banki w regionie bałtyckim wyceniają ryzyko znacznie drożej niż np. w Europie Zachodniej (źródło: totalmoney.pl oraz totalmoney.pl. Ponadto większość hipotek w tych krajach ma zmienne oprocentowanie oparte na EURIBOR. Gdy stopa ECB gwałtownie wzrosła do 4%, oprocentowanie kredytów w Estonii czy na Łotwie automatycznie podniosło się w okolice 6% (4% + marża ~1,5–2 p.p.) (źródło: totalmoney.pl). To tłumaczy, dlaczego średnie wartości dla Baltów są wyższe niż np. w Hiszpanii, mimo identycznej stopy bazowej – tamtejsi kredytobiorcy w większości wybrali wcześniej stałe stopy i korzystają z niższych, zagwarantowanych oprocentowań.
Kredyty ze stałą stopą vs. zmienną: Zestawienie pokazuje, że w wielu krajach stałe oprocentowanie stało się normą, ograniczając ryzyko dla kredytobiorców. We Francji, Belgii czy we Włoszech ponad 90% nowych umów ma stałą stopę (źródło: creditnews.it oraz creditnews.it), co przekłada się na względnie stabilne koszty – nawet po wzroście stóp ECB, oprocentowanie już zaciągniętych kredytów pozostaje na ustalonym poziomie. Z kolei tam, gdzie kredyty o zmiennej stopie są wciąż popularne, klienci odczuli pełen ciężar podwyżek stóp referencyjnych. Przykładowo w Szwecji aż 92% nowych hipotek w 2023 r. miało zmienną stopę (wiązaną z Riksbank + marża) (źródło: hypo.org). W efekcie przeciętne oprocentowanie szwedzkiego kredytu mieszkaniowego wzrosło do ~4% – wyżej niż początkowe stawki stałe (~3,1%), choć wielu klientów nadal wybierało zmienne licząc na rychłe obniżki stóp (źródło: financesweden.se oraz hypo.org). Podobną tendencję widać w Finlandii – historycznie niemal wszystkie tamtejsze hipoteczne są oparte o zmienny Euribor, co dało średnią ~4,3% w 2024 r. (źródło: hypo.org). Natomiast w Hiszpanii sytuacja jest odwrotna: stałe oprocentowanie bywa tam wyższe od zmiennego. W 2024 r. nowe kredyty stałe w Hiszpanii miały średnio 3,42%, podczas gdy zmienne (Euribor 12M + marża) – tylko 3,07 (źródło: ine.es). Mimo to Hiszpanie chętniej biorą kredyty stałe (około 80% nowych umów), wybierając większą pewność kosztem nieco wyższej początkowej raty (źródło: totalmoney.pl).
Podsumowanie: Na początku 2025 r. europejski rynek hipoteczny zaczął się stabilizować po szokowym wzroście kosztu pieniądza. Oprocentowania kredytów mieszkaniowych w wielu krajach UE nieznacznie spadły w II połowie 2024 r., odzwierciedlając oczekiwania obniżek stóp przez EBC (źródło: hypo.org oraz hypo.org. Mimo to utrzymują się duże dysproporcje regionalne. Kraje strefy euro zachowują relatywnie niższe stawki dzięki integracji finansowej i popularności stałego oprocentowania, podczas gdy państwa spoza euro (oraz część peryferyjnych gospodarek eurolandu) borykają się z wyższymi kosztami kredytu. Wybór między stałą a zmienną stopą stał się kluczowym dylematem kredytobiorców – w obecnych warunkach wielu z nich decyduje się zabezpieczyć stałą ratę, choć w niektórych krajach (np. Szwecja) wciąż dominuje oczekiwanie na spadek stóp i związana z tym preferencja kredytów o zmiennym oprocentowaniu (źródło: hypo.org oraz hypo.org). W perspektywie 2025 r. prognozowane łagodzenie polityki pieniężnej (zarówno przez EBC, jak i banki narodowe) może przynieść dalsze obniżenie oprocentowania nowych kredytów w całej UE, zmniejszając nieco ciężar dla kredytobiorców po rekordowym podrożeniu kredytu w ostatnich dwóch latach (źródło: hypo.org oraz mortgageblog.pl).